分譲マンションの建替えは住民負担?
気になる費用・工程を解説!

予算と行程を理解し、資産価値の向上を⽬指すために!

マンションの建替え費⽤

経年で建替えを迎えたマンションにおいて、きちんと理解する必要があるのが費用と行程について説明します。予算発生のタイミング、さまざまな工程など、多くのポイントがあります。押さえるべきポイントは、それほど多くありません。要点さえ理解してしまえば、すごく簡単です。ぜひ、この機会にマンション建替えの知識を深めてください。

一戸建ての建替えの場合

⼀⼾建ての建替えの場合、費用はすべて自己資金でやりくりする必要があります。

マンション建替えの場合

左の図のように、増やした部分をデベロッパーに売ることで発生する利益を、建築の費用にあてることができます。

※増えた部分を保留床といいます。

建替えのメリット

建物の建替えは共通して資産価値が上昇します。ただし、マンションの建替えについては下記のように、一戸建ての建替えよりも多くのメリットが存在します。

  • 新技術による耐震性の強化
  • 専有部設備の更新
  • 共用部設備の更新
  • 保留床による建築費補填

マンション建替えの概要

新しく建てられたマンションは権利床と保留床で構成されます。
建替組合は、デベロッパーに保留床を売却したお金を建築資金に利用できます。権利床は建替組合の住民が建て替え後に得られる敷地となります。

建築の着工前には、調査やコンサルティングなどの費用がかかります。その費用は、デベロッパーかデベロッパーが紹介する金融機関から調達できます。

マンション建替えの
費⽤について

マンション建替えの費⽤は下記の2つがあります。

  • 事業として必要となる費⽤(建替組合負担)
  • 新居取得のための負担⾦(個人負担)

個人負担のとなる「新居取得のための負担金」は特別な規定があるわけではありません。新マンション内の取得する場所、住居の広さにより変わります。デベロッパー、コンサルタントと密に相談して決めていきましょう。

マンション建替え費用詳細

建替組合と個人の負担金を整理すると下記のようになります。建替えの内容によって工程や項目は変更される場合があります。

行程内容

建替組合の負担

個人の負担

全般

コンサルティング費用

建替え組合運営費

準備検討段階

現状マンションの調査費用

現状マンションの検査費用

計画段階

現状マンションの調査費用

新マンションの設計費用

施工段階

現状マンションの取り壊し費用

新マンションの建設費用

現状マンションからの退去費用

仮住まいの費用

入居段階

新マンションへの引っ越し費用

新居取得のための負担金

登記費用/税金等

事業コストが決まるまで

組合負担となる事業コストは、以下のステップのなかでそれぞれ確定していきます。

①事業協⼒社選定

マンションの建替えの会社を選定します。複数のデベロッパーから事業計画案を出してもらって比較検討しましょう。これにより、事業にかかる総コストも概算ですがわかります。

②建替え決議の実施

マンション管理組合の総会で事業計画案を提示し、建替組合設⽴、および建替えの決議を行います。この段階で建設会社や設計会社が決まっていない場合もあります。明確な部分、未確定部分を、きちんと説明して、決議を実施してください。

③建替組合設⽴

事業計画案から具体的な計画を立案します。設計会社、建築会社を選定して詳細な計画案を策定します。

④権利変換計画認可

事業計画が確定すると個⼈の取得住⼾の詳細が決まります。ここで個⼈の負担金額などが決まります。

⑤お引渡し

完成後にお引渡しとなります。取得のための負担⾦を建替組合に収めてください。

個⼈の負担⾦は「④権利変換計画認可」の段階で決まります。新マンション完成までに、景気動向、原材料の価格変動など、いろんな要因によっては負担金は変動する可能性があります。

建替え最⼤のメリットは資産価値の向上

マンションの建替えにおける最⼤のメリットは、資産価値の向上です。建物全体の資産価値の向上は、全住民にとってのプラス要素となります。資産価値の向上は住⺠の合意形成において、最も推進⼒となる目標となります。

新マンションの住居の広さの決まり方!

住居の広さ 還元率について

還元率は、現在のマンションでの所有床面積と新マンショ ンで取得できる床面積の割合です。そこから計算される数字が還元率となります。
還元率が大きいということは、現在のマンションの床面積と新マンションの床面積の差が少ない、現在のマンションの床面積に近い広さが確保できるということです。

現在のマンションの
所有床面積

新しいマンションの
取得床面積

還元率

100㎡

80㎡

80%

上記計算式のように現在のマンションの面積が100平方メートル、新しいマンションの面積が80㎡の場合、還元率は80㎡÷100㎡=80パーセントということになります。

建物全体の平均還元率を算出

建物全体から平均還元率を算出してみます。平均還元率は、建替えの状況や条件によって変化します。組合員の現状により還元率に多少のバラつきでる場合があります。平均還元率のとおりに床面積が取得できるわけではありません。

新しいマンションの時価総額

建替事業費

8000㎡

4800㎡ (A)
24億円

平均還元率は
(B)÷(A)

40億円

3200㎡ (B)

80%

平均還元率

従後マンション取得床面積

現状のマンションの総床面積を4000㎡
新しいマンションの取得床面積を3200㎡
新しいマンションの総床面積を8000㎡

新しいマンションの総価格を40億円
新しいマンションの総事業費を24億円

上記前提で仮に計算してみます。
新しいマンションの価値は1㎡=50万円(40億円÷8000㎡)
新しいマンションの総事業費の24億円をまかなうために4800㎡をデベロッパーに売却をします(50万×4800㎡=24億円)

建替組合が取得する床面積は3200㎡(8000㎡-4800㎡)となります。

平均の還元率は3200㎡÷4000㎡=80パーセントとなります。

簡単に説明しましたが、完成した新しいマンションの1㎡の価値、建替事業費が変動することによって還元率は変化します。

還元率の変動① 事業費の増加

例)事業費が26億円になった場合
デベロッパーに売却する床面積が5200㎡になります。
➜新しい取得床面積は2800㎡(8000㎡-5200㎡)

平均還元率は70パーセント(2800㎡÷4000㎡)
 事業費が増えると還元率が下がります。

還元率の変動② 不動産価値の上昇

例)新しいマンションの1㎡の価値が60万円になった場合
デベロッパーに売却する床面積が4000㎡になります。
➜新しい取得床面積は4000㎡(8000㎡-4000㎡)

平均還元率は100パーセント(4000㎡÷4000㎡)
 1㎡の価値が上がると還元率が上がります。

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営業時間:土日祝を除く10:00~18:30

03-5157-1083

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